¿Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad en Madrid?

Encontrar en Madrid una vivienda que cumpla con los requisitos legales y condiciones mínimas de habitabilidad debería ser lo normal, pero por desgracia no es así. Para asegurarte de que la vivienda que quieres comprar o alquilar cumple con los estándares mínimos de habitabilidad, es esencial estar al tanto de las normativas que rigen en la capital española. 

Principales condiciones de habitabilidad mínima en una vivienda en Madrid 

Desde la superficie mínima hasta los requisitos de ventilación e iluminación, exploraremos en detalle los aspectos clave que debes tener en cuenta. 

Las viviendas tienen que ser exteriores 

Uno de los requisitos fundamentales para que una vivienda sea considerada habitable en Madrid es que sea exterior. Esto implica que la propiedad debe contar con al menos un hueco en una fachada que dé a la vía pública, un espacio libre público o un patio que cumpla con las especificaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM). 

• Hueco en la fachada: La vivienda debe contar con al menos una ventana o puerta que dé a la vía pública o a un espacio libre público.
• Fachadas hacia patios: Se permite que las viviendas tengan fachadas que den a patios privados, siempre y cuando estos cumplan con las dimensiones y condiciones establecidas en el PGOUM.

Fachada mínima de 3 metros 

Para garantizar una adecuada iluminación y ventilación natural, la normativa establece que cada vivienda debe tener una fachada de al menos 3 metros de longitud. Además, a esta fachada debe dar una pieza habitable, como una estancia, comedor, cocina o dormitorio. 

Fachada a Pieza Habitable 

La fachada mínima de 3 metros debe dar acceso a una estancia habitable que cumpla con los siguientes requisitos: 

• Superficie útil superior a 12 m2:  Sin incluir miradores u otros elementos.
• Inscripción de un círculo de 2.70 metros de diámetro: Este círculo debe ser tangente a la pared donde se ubica la ventana o puerta que proporciona luz y ventilación.

Superficie mínima de la vivienda 

La superficie mínima de una vivienda en Madrid ha sido objeto de recientes modificaciones. Anteriormente, el PGOUM de 1997 establecía una superficie útil mínima de 38 m2, que podía reducirse a 25 m2 en ciertos casos. 

Sin embargo, la última modificación del PGOUM, aprobada en noviembre de 2023, establece que la superficie útil mínima de una vivienda debe ser de 40 metros cuadrados, excluyendo terrazas, balcones y espacios con altura libre inferior a 220 centímetros. Esta nueva normativa también permite viviendas diáfanas sin compartimentación, excepto en el baño. 

Condiciones mínimas por estancia 

Cada estancia de la vivienda debe cumplir con condiciones mínimas específicas para garantizar su funcionalidad y comodidad. Estas condiciones se detallan en el PGOUM y en la Orden de 29 de febrero de 1994. 

Cocina 

• Superficie mínima: 7 m2
• Inscripción de un círculo de 1.60 metros de diámetro: Tangente a la pared donde se ubica la ventana o puerta que proporciona luz y ventilación,
• Evacuación de humos y gases: Debe contar con un sistema de extracción de humos y gases independiente, preferiblemente con salida a la cubierta. Si esto no es posible, se puede instalar una campana extractora con filtro de carbón.

Salón/Comedor: 

• Superficie mínima: 14 m2.
• Inscripción de un círculo de 3 metros de diámetro: Tangente a la pared donde se ubica la ventana o puerta que proporciona luz y ventilación.

Dormitorio principal: 

• Superficie mínima: 12 m2.
• Inscripción de un círculo de 2.70 metros de diámetro: Tangente a la pared donde se ubica la ventana o puerta que proporciona luz y ventilación.

Dormitorios secundarios: 

• Superficie mínima: 7 m2
• Inscripción de un círculo de 2 metros de diámetro: Tangente a la pared donde se ubica la ventana o puerta que proporciona luz y ventilación.

Baño: 

• Composición: Debe incluir ducha o bañera, lavabo e inodoro.
• Superficie mínima: 3 m2
• Acceso independiente: No se puede acceder al baño desde la cocina ni desde un dormitorio
• En viviendas con más de un baño: Uno de ellos debe tener entrada independiente, mientras que el resto puede tener acceso desde los dormitorios y pueden tener dimensiones y composición inferior a 3 m2.

Pasillo 

• Ancho libre: 90 cm.

Altura libre mínima: 

• Piezas habitables (excepto cocina): 2.50 metros.
• Cocina y piezas no habitables: 2.20 metros.

Huecos de paso: 

• Puerta de entrada: 0.80 metros de ancho por 2 metros de alto.
• Puerta de paso: 0.725 metros de ancho por 2.03 metros de alto.

Tendedero: 

• Superficie mínima: 3 m2.
• Ventilación natural directa: Debe contar con ventilación natural directa.
• Sistema de protección visual: Debe tener un sistema que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.

Condiciones de ventilación e iluminación 

Para garantizar un ambiente interior saludable y confortable, la normativa establece requisitos específicos de ventilación e iluminación natural. 

• Estancias habitables exteriores: Todas las piezas habitables deben ser exteriores, lo que garantiza un acceso adecuado a la ventilación natural.
• Superficie mínima de huecos de iluminación: Los huecos de iluminación, como ventanas, deben ocupar al menos el 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
• Ventilación natural: Los huecos de ventilación natural deben tener una superficie mayor al 8% de la superficie útil de la parcela.
• Ventilación de piezas no habitables: La ventilación de piezas no habitables, como baños, pasillos y vestíbulos, se puede realizar a través de ventilación natural directa, conducida o forzada.

Condiciones higiénicas 

La normativa también establece condiciones higiénicas que buscan asegurar la salubridad y seguridad de las viviendas. 

• Ubicación del piso: Ninguna vivienda de nueva construcción puede estar ubicada por debajo del nivel del terreno en contacto con ella.
• Pieza en planta inferior a la baja: En viviendas unifamiliares se permite situar cualquier pieza en la planta inmediatamente inferior a la baja, siempre y cuando se cumplan las condiciones de ventilación e iluminación natural.

Conocer las condiciones de habitabilidad mínimas de una vivienda en Madrid es fundamental para garantizar una experiencia de vida confortable y segura. Al comprender estos requisitos, estarás mejor preparado para tomar decisiones informadas al momento de buscar un hogar en la capital española. 

Recuerda que esta información se basa en las fuentes proporcionadas y que las normativas pueden estar sujetas a cambios. Siempre es recomendable consultar con un profesional o con el Ayuntamiento de Madrid para obtener la información más actualizada.

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